Bolla immobiliare e società quotate
settembre 2009



Molte delle società immobiliari quotate nelle borsa italiana (Risanamento, IPI, Aedes, ecc) hanno avuto negli ultimi mesi pesanti problemi, con conseguenti cali di oltre il 50% dei valori di borsa. Ma come è possibile che una società immobiliare, quindi con un patrimonio concreto, possa perdere così tanto valore? E' forse una manovra di borsa per raggirare i piccoli risparmiatori?
La risposta è semplicemente no: il tutto nasce dal modello di business adottato da queste società. Molte di esse si sono lanciate in progetti immobiliari di grandi dimensioni: tipicamente questi progetti prevedono l'acquisto di ampie aree ai bordi delle grandi città, di solito ex aree industriali, la realizzazione di città satelliti finanziando la costruzione delle palazzine con una forte componente di debito, la vendita delle palazzine ad elevati prezzi a metro quadro, il conseguimento di una forte plusvalenza e il rimborso del debito contratto per costruire i palazzi.

Questo modello funziona molto bene e permette alla società immobiliare di guadagnare molto se si verificano le condizioni che erano presenti tra 2002 e 2006: tassi di interesse bassi, mercato immobiliare in crescita con incrementi semestre dopo semestre dei prezzi per metro quadro, alto numero di transazioni e velocità nel vendere gli immobili.
Il modello è andato in crisi quando i tassi di mercato hanno cominciato a salire. Infatti:
a) se i tassi salgono, le società immobiliari pagano interessi passivi più alti sui debiti contratti per finanziare le operazioni immobiliari
b) poichè spesso il compratore di un immobile si finanzia con un mutuo, tassi più alti significa maggiore onerosità dei mutui e maggiori difficoltà ad ottenere un mutuo. Questo fa si che il numero di compravendite inizi a calare, che i prezzi restino stabili (o il lieve calo) e che i tempi necessari per la vendita si allunghino.

Si viene così a formare uno scenario micidiale per le società immobiliari: da un lato il debito costa di più perchè gli interessi sono aumentati. Dall'altro non si riesce a ridurre il debito e si ha difficoltà a pagare le rate perchè si vendono meno case, occorre aspettare di più e i prezzi non salgono più: quindi gli introiti delle società immobiliari calano. Ancora peggio se i prezzi degli immobili iniziano a calare. In questo caso più tempo passa più sono gli interessi passivi pagati e più sarà basso il prezzo di vendita degli immobili costruiti, e quindi più sarà difficile chiudere l'operazione in guadagno o almeno in pareggio e più sarà difficile rimborsare il debito in futuro. Il rischio è che le società immobiliari, prese dall'urgenza di vendere, inizino a svendere gli immobili, creando e alimentando esse stesse il calo dei prezzi di cui hanno paura.
Questa situazione, che sembra teorica e paradossale, si sta verificando in Spagna ormai a partire da inizio 2008 e potrebbe contagiare l'Italia, offrendo ottime occasioni di acquisto per chi ha liquidità in questo momento.